30.04.2018

Haustierhaltung in der Mietwohnung - Muss der Hund weg?

Die Wohnungseigentümer hatten bereits im Jahr 2006 ein Hundehaltungsverbot für ihre WEG beschlossen. In diesem Zusammenhang war daher auch geregelt, dass die Wohnungseigentümer im Falle einer Neuvermietung ihrer Wohnung die Tierhaltung zu untersagen haben.

Mieter zieht ohne Hund ein und schafft sich später Mischling an
Im Jahr 2014 war der Mieter in die Wohnung ohne Haustier eingezogen und hatte zuvor auch in seiner Selbstauskunft angegeben, keinerlei Haustiere zu besitzen. Der Mietvertrag enthielt die Standardregelung, dass zur Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt werden müsse.

Vermieter verbietet Mieter die Hundehaltung wegen WEG-Beschluss
Der Vermieter sah sich an den Eigentümerbeschluss gebunden und untersagte daher dem Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung mit Hinweis auf die Regelung. Dem Mieter jedoch war dies egal, er pochte auf sein Recht zur Hundehaltung.

Mieter verklagt Vermieter auf Zustimmung zur Hundehaltung
Der Mischlingshund (50 cm Rückenhöhe) war bereits eingezogen und der Mieter war sich sicher, dass er zur Hundehaltung berechtigt sei.

Wohnungseigentümer klagen auf Abschaffung des Hundes 
Der Vermieter hielt dagegen, dass sich die Hausbewohner durch den Hund gestört fühlten, denn der Mischling würde bellen, unangeleint im Treppenhaus herumlaufen, das Treppenhaus verschmutzen und die Treppenstufen zerkratzen. Die Wohnungseigentümer erhoben Widerklage auf Abschaffung des Hundes.

Das Urteil: Eigentümerbeschluss zur Untersagung von Hundehaltung ist gegenüber Mietern unwirksam 
Ein Beschluss innerhalb der Wohnungseigentümer regelt nur Angelegenheiten in deren Innenverhältnis. Diese Regelung „schlägt” daher nicht auf ein Mietverhältnis „durch”. Vielmehr regelt sich die Tierhaltung nach den allgemeinen Regeln des Mietrechtes. Hierzu habe der Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 168/12) bereits ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden für unzulässig erklärt. Demzufolge habe jeder Vermieter im Einzelfall zu prüfen, inwieweit einem mieterseitigen Antrag auf Tierhaltung zu entsprechen sei.
Im konkreten Fall war die streitbefangene Vierzimmerwohnung ausreichend groß (97 Quadratmeter), um einen Hund halten zu können.  Auch die von den Wohnungseigentümern vorgetragenen Störungen konnte nach umfassender Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Es gab weder eine übermäßige Abnutzung des Treppenhauses noch größere Verschmutzungen. Das Treppenhaus machte vielmehr einen gepflegten und sauberen Eindruck.

Mieter darf Hund behalten
Das Gericht gab dem Mieter recht:  Da keine unzumutbaren Beeinträchtigungen durch die Hundehaltung feststellbar seien, habe der Mieter das Recht zur Hundehaltung. Die Widerklage wurde abgewiesen.
 
AG Hannover, Urteil vom 28.04.2016, AZ: 541 C 3858/15

Datenquelle:[font=Verdana]https://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/newsletter/vermieternews 04.2018
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24.04.2018

Ein leidiges Thema zwischen Nachbarn - die Hecke

Nachbarn sind einander nicht dazu verpflichtet, ihre Hecke in der Zeit von Oktober bis Ende Februar vorsorglich soweit zu stutzen, dass sie innerhalb der gesetzlich geschützten Wachstumsperiode von März bis Ende September die maximal zulässige Höhe nicht überschreiten kann (LG Freiburg, Urteil vom 7.12.2017 - 3 S 171/16, Pressemitteilung des LG Freiburg vom 7.2.2018).

Der Kläger war der Auffassung, das zulässige Höhenmaß der nachbarlichen Hecke dürfe an keinem Tag des Jahres überschritten werden. Der Nachbar und Heckeneigentümer sah das anders und berief sich darauf, nur ab Anfang Oktober bis zum Ende Februar des Folgejahres müsse er schneiden, im Zeitraum zwischen März und Ende September (nach Bundesnaturschutzgesetz geschützte Wachstumsperiode) sei er zum Rückschnitt nicht verpflichtet.

Das LG Freiburg weist die Klage ab und bekundet dazu seine Auffassung, eine etwaige Verpflichtung zum Rückschnitt sei auch nicht vollstreckbar. Denn es sei vorher nicht abzusehen, wie die Pflanzen künftig innerhalb des Jahres wachsen würden.

Deshalb bleibe auch unklar, in welchem Maße die Pflanze vorsorglich zurückgeschnitten werden müsse, um zu gewährleisten, dass die gewachsene Höhe auch während der Vegetationsperiode das zulässige gesetzliche Höhenmaß nicht überschreite.

Innerhalb der Vollstreckung könne dem Pflanzeneigentümer also kein bestimmtes Maß beim Rückschnitt aufgegeben werden.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Quelle: Haus & Grund Verlag · Dortmund / Newsletter 05.2018

11.04.2018

Neue Trinkwasserverordnung 2018

Am 9. Januar 2018 ist die Verordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher Vorschriften vom 3. Januar 2018 in Kraft getreten (BGBl. I Nr. 2/2018, S. 99). Der neue § 3 Nr. 13 erweitert die Überprüfungspflicht des Betreibers einer Trinkwasseranlage ausgehend von einer Legionellenprüfung auf festgestellte Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik.

Das bedeutet, dass nicht nur die Warmwasserversorgung, sondern auch die Kaltwasserversorgung zu untersuchen sind. Notwendig ist jetzt eine ingenieurtechnische Gesamtbewertung der Wasserversorgungsanlage, die insbesondere Aufschluss darüber gibt, ob der Anlagenbetreiber seinen Verkehrssicherungspflichten genügt hat.

Schon mit Urteil vom 6.5.2015 (VIII ZR 161/14, ZMR 2015, 702) hat der BGH die Einhaltung der technischen Voraussetzungen, niedergelegt in VDI-6023, VDI 3810, DIN 1988, DIN EN 806, DIN EN 1717 sowie in den DVGW-Arbeitsblättern W 551, 553, 556 und 557, sowie Inspektions- und Dokumentationsarbeiten zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht beim Betrieb einer Wasserversorgungsanlage aufgegeben. Die Überprüfung ist durch eine Gefährdungsanalyse vorzunehmen, die auf alle trinkwasserschädlichen Stoffe prüft.

Neben dieser Inspektionspflicht, der jeder Verkehrssicherungspflichtige (Eigentümer und nach den Vorgaben des öffentlichen Rechts auch Verwalter; so wohl völlig zu Unrecht OVG NRW, Beschluss vom 15.4.2009 – 10 B 304/09, NJW 2009, 3528 = NZM 2009, 912) nachzukommen hat, müssen die Ergebnisse dieser Gefährdungsanalyse dokumentiert werden. § 15 a der Trinkwasserverordnung 2018 verpflichtet jetzt dazu, dass festgestellte Überschreitungen technischer Maßnahmenwerte unverzüglich dem Gesundheitsamt auch durch die beauftragte Untersuchungsstelle anzuzeigen sind.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Quelle: Haus & Grund Verlag · Dortmund / Newsletter 05.2018