SANDRA OWOC
Immobilien

27.03.2017

Deckenrisse in der Mietwohnung – wer hat was zu tun?

Der Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung der Risse; der Vermieter verweist auf die Renovierungspflicht des Mieters. Wie ist die Rechtslage?

Mieter verlangt vom Vermieter Instandhaltung

Die an der Wohnzimmerdecke entstandenen Risse meldete der Mieter ordnungsgemäß dem Vermieter und verlangte deren Beseitigung. Der Vermieter sah sich nicht in der Pflicht, sondern verwies den Mieter auf seine mietvertragliche  Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag beinhaltet eine wirksame Renovierungsklausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Das Landgericht Berlin hatte in zweiter Instanz die Frage zu beantworten, ob die Beseitigung der in der Mietzeit entstandenen Deckenrisse zur Instandhaltungspflicht des Vermieters oder zur Renovierungspflicht des  Mieters gehört.  

Der Fall: Vermieter kündigt Mieter wegen unzureichender Mitwirkung bei Mangelbeseitigung

Der Vermieter kündigte dem Mieter das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgerecht mit der Begründung, der Mieter würde  bei der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung nur unzureichend kooperieren . Das Mietverhältnis besteht bereits seit 1998 weitgehend beanstandungsfrei. Das zuständige Amtsgericht hatte den Vermieter bereits zur Beseitigung von Mängeln in der Wohnung verurteilt und die Kündigungen für unwirksam erklärt, der Vermieter hatte dagegen jedoch Berufung eingelegt. 

Deckenrisse sind Vermietersache

Das Landgericht Berlin schloss sich der Argumentation der Vorinstanz an: Substanzschäden wie Deckenrisse sind vom Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu beseitigen. Auf die Frage, ob die Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, kommt es daher nicht an. Denn die Abwälzung von Schönheitsreparaturen erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer Substanzschäden der Dekoration.
Auch die ausgesprochenen Kündigungen sind unwirksam. Denn die vom Vermieter beanstandete „unzureichende Kooperation“ bei der Beseitigung von Bagatellmängeln ist keine schwere Pflichtverletzung, die für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich wäre. Das Mietverhältnis besteht daher unverändert fort.  
Landgericht Berlin, Beschluss vom 07.02.2017, AZ:  67 S 20/17
Quelle: Immobilienscout24.de/News vom 24.03.2017

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