17.01.2018

Vor allem jetzt in der kalten Jahreszeit ein Thema: Ständiger Zugang zum Heizungsraum bei Wohnungseigentum

Ein Heizungsraum muss von allen Wohnungseigentümern betreten werden können. Deshalb muss er zum Gemeinschaftseigentum zählen. Denn bei der Heizung handelt es sich um eine Gemeinschaftseinrichtung für das gesamte Haus, so das Oberlandesgericht (OLG) Dresden in seinem Beschluss vom 29. März 2017 - 17 W 233/17, veröffentlicht in IMR 2017, 375.

Wie kam es zu dieser Erkenntnis?
Das Gericht hatte einen Fall zu beurteilen, in dem der Errichter einer Wohnungseigentumsanlage die Immobilie in Wohnungseigentum aufteilen wollte, damit aber scheiterte. Denn die Heizung war in einem Abstellraum geplant, der nur einer einzigen Eigentumswohnung zugeordnet war, und auch nur über diese eine Wohnung betreten werden kann. Das Grundbuchamt wies deshalb den Teilungsantrag zurück mit der Begründung, die Heizung zähle als Gemeinschaftseinrichtung denknotwendig zum Gemeinschaftseigentum und sei nicht sondereigentumsfähig.

Das OLG Dresden gibt dem Grundbuchamt auf die Beschwerde des Eigentümers gegen den abgelehnten Teilungsantrag Recht. Am Heizungsraum könne kein Sondereigentum begründet werden. Denn der erforderliche Zugang zur Heizungsanlage sei nicht gewährleistet. Ein jederzeitiges Betreten durch alle Wohnungseigentümer müsse aber gewährleistet sein, da es sich um eine gemeinschaftliche Heizung mit einem ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand handele. Dies erfordere den ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer.

Anzumerken bleibt, dass nach anderer Ansicht auch ein Heizungsraum im Sondereigentum stehen kann, wenn er noch andere Zwecke erfüllt (zum Beispiel als Bad einer Wohnung, so: OLG Bremen, Beschluss vom 26.4.2016 – 3 W 28/15, MDR 2016, 1258 = MietRB 2016, 262 = IMR 2016, 343). Bei Vorliegen der Voraussetzungen hat der Sondereigentümer dann den anderen Wohnungseigentümern ein Betretungsrecht einzuräumen, das aus § 14 Nr. 4 WEG folgt. Eine solche Pflicht kann auch durch Vereinbarung oder durch Teilungserklärung fixiert und betont werden.

Quelle: Anbieter gemäß §5 TMG, §55 Abs.1 RStV: www.haus-und-grund.com