27.03.2017

Neuer Gesetzentwurf: Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Makler zu Energieangaben

Ein neuer Gesetzentwurf macht gerade die Runde im Bundesrat und Bundestag. Er soll langfristig zu einer Standardisierung von klimaneutralen Gebäuden führen. Dafür müssen nicht nur Makler neue Verpflichtungen eingehen, auch die energetischen Anforderungen an Neubauten werden verschärft.[/b]

Die Bundesregierung plant ein neues Gesetz, das den Energieverbrauch von Gebäuden deckelt: das „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“, kurz Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dieses setzt sich aus den bereits bestehenden Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) zusammen. Darüber hinaus enthält es einige neue Verordnungen.

Makler müssen Energieangaben machen

Zu den Neuerungen des Gesetzentwurfes gehört die Vorgabe, dass Makler in Immobilienanzeigen Angaben zu der Energieeffizienz des Gebäudes machen müssen. Darunter fallen unter anderem Informationen zur Brennstoffart des Heizsystems, zum Alter des Gebäudes und zum Energieverbrauch. Bisher schrieb die Energieeinsparverordnung die Informationspflicht lediglich für Verkäufer und für Vermieter vor. Diese müssen Kauf-, Pacht- oder Mietinteressenten den Energieausweis der betreffenden Immobilie vorlegen. Makler bewegten sich hier bisher in einer Grauzone. Diese rechtliche Unsicherheit soll die neue Verordnung nun beseitigen.

Zweck eines Energieausweises
Die EnEV schreibt vor, dass der Energieverbrauch jedes Hauses durch einen Energieausweis belegt werden muss. Der Ausweis enthält steckbriefartig aufgelistete Informationen, anhand derer ein Kauf- oder Mietinteressent auf einen Blick erkennen kann, wie hoch die Nebenkosten durch den Energieverbrauch in etwa ausfallen. Insbesondere bei alten Gebäuden mit schlecht gedämmter Gebäudehülle und veralteten Heizsystemen fallen diese Kosten als monatliche finanzielle Belastung erheblich ins Gewicht.
Abhängig von der Höhe ihres Energieverbrauches werden die Gebäude einer Energieeffizienzklasse zugeordnet. Diese geben neuere Energieausweise ebenfalls an. Die Klassen reichen von der höchst energieeffizienten Klasse A+ bis zur Klasse H mit sehr hohem Energieverbrauch.

Energetische Anforderungen an Neubauten werden verschärft
Neben den Pflichtangaben für Makler zur Energieeffizienz eines Gebäudes treibt das Gebäudeenergiegesetz die Pflicht zur Energieeinsparung voran. So sieht es vor, dass Neubauten, in denen Behörden untergebracht werden, ab 2019 dem Niedrigstenergiegebäudestandard angehören müssen. Das heißt, die Gebäude müssen dem KfW-Effizienzhausstandard 55 entsprechen. Energieeffizienter ist zurzeit lediglich die der KfW-Effizienzhausstandard 40.

Mehr Möglichkeiten zum Energiesparen

Darüber hinaus gibt das GEG Privathaushalten mehr Möglichkeiten an die Hand, um Energie einzusparen, erneuerbare Energien zu nutzen und so die geltenden Energiestandards zu erfüllen. So soll der der Einsatz von erneuerbaren Energiequellen wie Biogas für den Endverbraucher besser zugänglich gemacht werden. Außerdem soll bei Neubauten der maximale Verbrauch von Primärenergie – also die Menge an Energie, die der Haushalt zur Deckung seines Heizwärmebedarfs benötigt – durch eine Berechnungsvorschrift geregelt werden. Gemeinsames Ziel der verschiedenen Maßnahmen ist es, den Bau von klimaneutralen Gebäuden anzukurbeln und den CO2-Ausstoß zurückzufahren, um den Klimaschutz zu verbessern.
Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) und das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) haben den gemeinsamen Gesetzentwurf am 24. Januar vorgelegt. Er soll im Februar durch das Bundeskabinett verabschiedet werden und am 1. Januar 2018 in Kraft treten.

Quelle: Immobilienscout24.de/News vom 10.03.2017
Bildquelle: SO Creativ für Sandra Owoc Immobilien 2016

Deckenrisse in der Mietwohnung – wer hat was zu tun?

Der Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung der Risse; der Vermieter verweist auf die Renovierungspflicht des Mieters. Wie ist die Rechtslage?

Mieter verlangt vom Vermieter Instandhaltung

Die an der Wohnzimmerdecke entstandenen Risse meldete der Mieter ordnungsgemäß dem Vermieter und verlangte deren Beseitigung. Der Vermieter sah sich nicht in der Pflicht, sondern verwies den Mieter auf seine mietvertragliche  Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag beinhaltet eine wirksame Renovierungsklausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Das Landgericht Berlin hatte in zweiter Instanz die Frage zu beantworten, ob die Beseitigung der in der Mietzeit entstandenen Deckenrisse zur Instandhaltungspflicht des Vermieters oder zur Renovierungspflicht des  Mieters gehört.  

Der Fall: Vermieter kündigt Mieter wegen unzureichender Mitwirkung bei Mangelbeseitigung

Der Vermieter kündigte dem Mieter das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgerecht mit der Begründung, der Mieter würde  bei der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung nur unzureichend kooperieren . Das Mietverhältnis besteht bereits seit 1998 weitgehend beanstandungsfrei. Das zuständige Amtsgericht hatte den Vermieter bereits zur Beseitigung von Mängeln in der Wohnung verurteilt und die Kündigungen für unwirksam erklärt, der Vermieter hatte dagegen jedoch Berufung eingelegt. 

Deckenrisse sind Vermietersache

Das Landgericht Berlin schloss sich der Argumentation der Vorinstanz an: Substanzschäden wie Deckenrisse sind vom Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu beseitigen. Auf die Frage, ob die Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, kommt es daher nicht an. Denn die Abwälzung von Schönheitsreparaturen erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer Substanzschäden der Dekoration.
Auch die ausgesprochenen Kündigungen sind unwirksam. Denn die vom Vermieter beanstandete „unzureichende Kooperation“ bei der Beseitigung von Bagatellmängeln ist keine schwere Pflichtverletzung, die für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich wäre. Das Mietverhältnis besteht daher unverändert fort.  
Landgericht Berlin, Beschluss vom 07.02.2017, AZ:  67 S 20/17
Quelle: Immobilienscout24.de/News vom 24.03.2017